Comparativa de financiación hipotecaria
Comparar hipotecas no es comparar tres tipos de interés. Es comparar tres formas distintas de repartir el riesgo entre el banco y quien paga la cuota.
Qué se está comparando
Esta página pone la fija, la variable y la mixta una al lado de otra, y explica cómo el Euríbor, el TIN y la TAE cambian el resultado final de una estrategia de financiación. La decisión no vive en el folleto del banco: vive en el horizonte de pago, en la capacidad de asumir una cuota que se mueve y en las condiciones que acompañan al tipo.
Léelo como un manual de trabajo. Primero las tres fórmulas, después los dos números que de verdad permiten comparar ofertas, luego el mecanismo de revisión y, al final, los errores que más veces aparecen cuando alguien firma mirando solo el tipo anunciado.
La trama indica la exposición al movimiento del índice: cuanto más densa, más depende la cuota de lo que haga el Euríbor.
Hipoteca fija
En una hipoteca fija el TIN se mantiene durante todo el plazo, así que la cuota mensual no cambia con el Euríbor. Eso da previsibilidad.
También suele venir acompañada de vinculaciones: seguros, planes de pensiones o domiciliaciones que el banco pide para aplicar el tipo ofertado. La comparación relevante no es solo el tipo, sino el coste total de esas vinculaciones.
Hipoteca variable
La variable se calcula sumando el Euríbor y un diferencial. En octubre de 2026 el índice se situó en el 2,95%, máximo de dos años, según el dato recogido por RTVE.
Con revisión anual o semestral, cada movimiento del índice llega escalonado a la cuota. Arranca con un diferencial más bajo que la fija, pero traslada al titular toda la incertidumbre del índice.
Hipoteca mixta
La mixta combina un periodo inicial a tipo fijo con otro referenciado al Euríbor. Sirve para quien quiere cuota estable los primeros años y asumir algo más de variabilidad después, normalmente cuando espera haber reducido capital.
La clave está en cuántos años dura el tramo fijo y qué diferencial se aplica en el tramo variable. Los dos datos juntos definen el perfil real del producto.
2,95%
Euríbor · octubre de 2026 · máximo de dos años
Ese dato es el que convierte la elección de hipoteca en una decisión de estrategia: una variable firmada con el índice en máximos de dos años y una variable firmada con margen para bajar no son el mismo producto, aunque compartan nombre.
Comparar ofertas con el capital y el plazo propios, no con la cuota del anuncio.
El número que decide
El TIN es el tipo nominal del préstamo, sin incluir gastos. La TAE incorpora comisiones y otros costes, y por eso es el número que permite comparar ofertas de entidades distintas en igualdad de condiciones.
Una hipoteca con TIN bajo puede tener una TAE más alta si arrastra comisiones de apertura, gastos de gestión o seguros obligatorios para mantener el tipo. Mirar solo el TIN es el error más frecuente al comparar, y es también el que más caro sale a lo largo del plazo.
TIN
Tipo nominal del préstamo. No incluye comisiones ni gastos asociados. Sirve para calcular la cuota, no para comparar ofertas entre bancos.
TAE
Tipo que incorpora comisiones y otros costes. Es el número con el que se ponen dos ofertas distintas en la misma unidad de medida.
Mecánica de revisión
Cuando toca revisión, el banco toma el valor del Euríbor del periodo de referencia, lo suma al diferencial pactado y recalcula la cuota. Si el índice ha subido, la cuota sube. Si ha bajado, baja.
El efecto es mayor en los primeros años de la hipoteca, cuando el capital pendiente es más alto, y se diluye con el tiempo a medida que se amortiza. Por eso dos personas con la misma hipoteca variable y la misma revisión pueden notar el cambio de forma muy distinta: lo que pesa no es solo el índice, sino cuánto capital queda vivo cuando el índice se mueve.
La revisión es también el momento en el que conviene revisar la estrategia completa: si el capital ya bajó lo suficiente, una subida del índice se absorbe mejor, y si el horizonte de pago se ha acortado, quizá tenga menos sentido seguir cargando con la incertidumbre de un tipo referenciado.
Qué se recalcula
Horizonte de pago
No hay una estrategia universal, pero sí perfiles que encajan mejor con cada fórmula. El horizonte de pago es el criterio que más ordena la decisión.
Variable
Quien planea amortizar rápido tiene menos exposición al riesgo de tipo y puede asumir una variable con diferencial competitivo. El capital pendiente cae antes de que el índice tenga tiempo de moverse varias veces en su contra.
Fija
Quien va a pagar durante décadas valora más la estabilidad de la fija. A cambio, asume las vinculaciones que acompañan al tipo y renuncia a beneficiarse de una eventual bajada del Euríbor.
Mixta
La mixta encaja cuando hay previsión de ingresos crecientes o de amortización parcial en un plazo concreto. El tramo fijo cubre los años de mayor capital pendiente y el variable llega cuando la carga ya es más manejable.
Subrogación
Si la hipoteca es subrogable, existe la opción de cambiarla de entidad más adelante o de trasladarla al comprador en determinados supuestos. Esa flexibilidad puede valer más que una décima de diferencial, sobre todo si esperas que las condiciones del mercado cambien. Al comparar ofertas, leer las condiciones de subrogación es tan importante como leer el tipo.
Error uno
Ignorar la TAE y las vinculaciones deja fuera buena parte del coste real. Una oferta con el tipo más bajo del folleto puede salir más cara que otra con un tipo algo mayor y menos condiciones asociadas.
Error dos
Cada importe y cada plazo dan una cuota distinta. Comparar con la cuota del anuncio, pensada para un capital y un plazo estándar, lleva a decisiones que no se sostienen sobre los números reales del comprador.
Error tres
Las condiciones de subrogación definen cuánta libertad tendrás después de firmar. Ignorarlas al comparar es renunciar de antemano a la posibilidad de mejorar la hipoteca más adelante.
Error cuatro
Firmar según lo que se lleva en el momento deja fuera el horizonte completo del préstamo. Lo que encaja hoy con el mercado puede no encajar con los veinte o treinta años que quedan por delante.
Preguntas frecuentes
Siguiente paso
Sigue la comparación por donde más te interese: la oferta bancaria actualizada, la guía del mercado hipotecario o los instrumentos de inversión que se construyen sobre carteras de préstamos.
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